Enea e Uni (Ente Italiano di Normazione) propongono una nuova idea di smart city, fatta di edifici pensati come nodi attivi della città, capaci di scambiare energia, dati e servizi con la rete urbana. Il tutto messo nero su bianco nella nuova norma UNI 11973:2025, che si propone così come standard per progettisti, imprese, amministrazioni pubbliche e comunità locali per la realizzazione, gestione e dismissione degli edifici, ma anche per le strategie di rigenerazione urbana e sviluppo dei territori. Un cambio di visione, dunque, basato su interoperabilità, resilienza, decarbonizzazione, servizi digitali, ma anche equità sociale e qualità della vita. Un cambio che introduce una visione d’insieme che in Italia spesso manca e che copre l’intero ciclo di vita dell’edificio, dalla progettazione alla dismissione, includendo anche riuso e rigenerazione.
Enea e Uni e la nuova smart city
Il cuore concettuale della proposta di Enea e Uni è il “Building as a Service” (BaaS): un’idea che considera l’edificio non più solo un bene fisico fatto di muri e impianti, ma una piattaforma di servizi: energetici, digitali, ambientali, sociali. Le due principali implicazioni di questo approccio sono due. La prima è la possibilità di misurare e gestire nel tempo le prestazioni dell’edificio, non limitandosi più a dichiararle in fase progettuale. In tal senso, la nuova norma richiama strumenti come il monitoraggio in tempo reale dei consumi e la gestione smart degli impianti. La seconda implicazione riguarda la relazione con l’ecosistema urbano, con l’edificio che interagisce con reti e infrastrutture, contribuendo a stabilizzare e rendere più efficiente il sistema complessivo. Gli edifici, dunque, non sono più considerati oggetti isolati ma veri e propri beni urbani.
Come opera la nuova norma
L’UNI 11973:2025 introduce un’impostazione multilivello, multiscalare e multi-temporale. Con il multilivello si integrano le prestazioni “verticali” dell’edificio (energia, architettura, impianti, qualità ambientale interna, gestione, sicurezza, e così via) in un disegno coerente. Invece, con il multi-temporale si guarda l’intero percorso, fino alla dismissione/riuso. Ed è un passo cruciale perché nella transizione oggi contano sempre di più le emissioni incorporate (cioè provenienti da materiali e processi), non solo quelle in esercizio. Infine, la dimensione multiscalare misura la capacità dell’edificio di interagire con la città e con le infrastrutture energetiche e digitali. Ciò significa che progettisti e imprese avranno criteri avanzati già dalle fasi preliminari, che le amministrazioni avranno una base da integrare in regolamenti, bandi e programmi di rigenerazione urbana e che le comunità locali avranno, potenzialmente, regole più chiare che abilitano partecipazione e qualità urbana.
Vantaggi e criticità
Se questo standard si diffondesse i vantaggi sarebbero diversi, a cominciare da quello energetico: edifici che si scambiano energia significa poter integrare ancora di più le rinnovabili, ridurre i picchi e migliorare la stabilità. Inoltre, un edificio di questo tipo incidere anche sulla qualità dell’aria interna e del benessere, monitorando la situazione e migliorandola, può dare assistenza agli anziani e fragili (il cosiddetto ambient assisted living) con sistemi non invasivi, spazi adattivi e più accessibili, ed effettuare manutenzione predittiva che evita guasti e disservizi. Infine, se l’edificio produce dati affidabili e condivisibili la città può migliorare manutenzione e sicurezza, pianificare servizi con evidenze e misurare risultati reali dei progetti di rigenerazione. Ma a questo aspetto si accompagnano, inevitabilmente, le questioni della privacy, della cybersecurity e della governance del dato.
Oltre alle questioni di sicurezza e privacy ci sono altre criticità che andrebbero superate se si volesse adottare un approccio simile. Innanzitutto, il problema delle competenze nella PA, perché integrare standard avanzati in bandi e regolamenti non è banale. Poi c’è la questione dei silos tecnologici, perché tanti progetti smart sono nati come sperimentazioni verticali (energia da una parte, dati dall’altra). Il multiscalare richiede, invece, interoperabilità reale. Infine, il problema della resa nel breve periodo, perché costruire/riqualificare per il ciclo di vita costa di più all’inizio ma rende di più nel tempo. Serve, dunque, un mercato che premi il valore nel lungo periodo.
